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金利上昇リスクを現実的に考えてみる

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金利上昇リスクを現実的に考えてみる

変動金利と言えば、「住宅ローンが実行された後も金利が変動する」という特性がありますが、変動金利のリスクを理解するには、それ以外にも抑えておくべき特性があることをご存知でしょうか?

変動金利の特性を考える

住宅ローンは固定金利にしても変動金利にしても、その時々の景気や市場金利に連動してその値が変わるものです。

変動金利で言えば、金融機関によって多少下降傾向があるものの、ほぼ横ばい状態が続いており、固定金利では毎月上昇と下降を繰り返しているような状態で、2 つの違いは、一度適用されたら返済完了まで金利が固定されるか、適用後も金利が変動するかという部分にあります。

しかしながら、変動金利型の住宅ローンを利用される方は、「住宅ローンが実行された後も金利が変動する」ということ以外に、次の 2 つの特性についても知っておかなければなりません。

5 年間は返済額が変わらない

変動金利は各金融機関ごとに 1 年に 2 回の見直しが行われます。1 月と 7 月に設定されていることが多いように思います(※1)が、いずれにしても、実際は 5 年間ごとにしか変動金利による支払額は変わりません。

これは、変動金利が上がるにしろ下がるにしろ、短期間で変動を繰り返すようでは返済計画が立てにくく、借りた側の負担を軽減する為の措置と言えます。

実際に基準となる金利は 4 月と 10 月に決定され、それが通知された上で、実際に支払額が変更されるのがそれぞれ 7 月と翌年 1 月。

返済額の上昇率は 25% まで

変動金利の最後の特性として、どれだけ金利が高騰したとしても、実際の返済額は 25% までに抑えられます。

例えば、3,000 万円を 0.5% の金利で借りたとしましょう。この時の毎月支払額は 77,875 円です。金利が 2% になったとすると、返済額は 99,378 円になります。

ところが、上昇率 25% までという特性によって、返済額は 97,343 円までに抑えられることになるというわけですね。

実際には、何年目から利率が変わるのか?といったことも含めて、ここまで単純な計算ではないにしても、一例としては、上記のような感じで借主側の負担軽減が考慮されています。

と、ここまでの説明であれば、もし金利が上がってしまったとしても、5年間は返済が安定しているわけだし、5年後の見直しの時も、1.25倍以上の返済額にはならないのだから、それほど大きなリスクがないんじゃないか?と考えてしまうかもしれません。ですが、これをシミュレーションしてみると、案外そうでもないどころか、実際は真逆の恐ろしい現実が見えてくるのです。

シミュレーションの条件

あなたが借入れする住宅ローンの条件を以下に設定してシミュレーションしてみたいと思います。

  • 借入額:3000 万円
  • 金利:1%
  • 返済期間:35 年
  • 返済方法:元利均等払
  • ボーナス返済:なし

この条件の場合、毎月の返済金額は 84,765 円となります。そして、2年間この金利のまま変わらず返済していったとしたら、2年後の利息の計算は、【残高】28,553,730円 × 【金利】1% ÷ 12ヶ月 = 【利息】23,794 円ということになります。

この結果から、【毎月返済額】84,765円 – 【利息】23,794 円 = 【元金】60,891 円ということがわかります。つまり、金利上昇さえなければ、25 回目の返済では元金が約 6 万円減るということになります。

しかし、もし金利が上がってしまったとしたら???

金利上昇シミュレーション

わかりやすく、ちょっと極端な数字で上昇リスクについてシミュレーションしてみましょう。

仮に 2 年後の金利が 3% になってしまったとすると、その金利額は、【残高】28,553,730円 × 【金利】3% ÷ 12ヶ月 = 【利息】71,384 円ということになります。

となると、返済額は 84,685 円のまま変わらないため、減っていく元金の額は、【毎月返済額】84,685 円 – 【利息】71,384円= 【元金】13,301 円ということになります。先ほどと比べると、実に 47,590 円もの差額になるのです。元金、全然減ってませんね …

でもこれぐらいならまだマシで、金利が 4% まで上がってしまったら?利息だけで 95,179 円となり、なんと利息が毎月の返済額を上回ってしまうことに。元金が減らないどころか、逆に、未払い利息が積み重なっていってしまうことになります。

え?「どうして未払い利息が積み重なるのか」って?ここで最初の特性を思い出してください。変動金利では 5 年ずつしか支払額が変わらない上、返済額の上昇率も 25% までに抑えられています。

今回の条件では、2 年後から金利が上がることになるので、後 3 年間は返済額が据え置かれて、元金の減りがかなり抑制されることになります。しかも 5 年後からも、毎月返済額が 25% の上昇率に抑えられる為、3% になった場合の毎月返済額である 113,675 円全てを返済することができなくなります。(84,685 円の上昇率 25% 上限は 105,856 円)

そうです、返したくても返せない、という状態に置かれる為、元金が全く減らず、返済期間終了後に残った元金を一括で請求される事態に陥ってしまうのです。

まとめ

いかがでしたでしょうか?もちろん、今の市場の流れを見ている限りでは、住宅ローン金利が一気に2%も3%も上がることは考えにくいわけですが、過去に遡れば、1年の間で2%上がったこともあれば、2年の間で3%上がったこともあるため、絶対に可能性がゼロだとは言えません。

ですから、この事実もしっかり理解した上で、変動金利は選ぶようにしていただければと思います。